Якщо квартира коштує 180 000 €, покупець не витрачає лише 180 000 €. До ціни додаються податки, нотаріус, реєстр, gestoría, оцінка житла, можливі банківські комісії і витрати після покупки. Для українців, які вперше купують житло в Іспанії, саме цей момент часто стає несподіванкою.
Банк може фінансувати частину ціни або оціночної вартості, але більшість витрат купівлі потрібно мати власними коштами. Тому правильний бюджет починається не з питання “яку квартиру я хочу”, а з питання “скільки грошей у мене реально є після всіх витрат”.
При купівлі вживаного житла в Іспанії покупець сплачує Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, тобто ITP. Ставка залежить від автономної спільноти, дати, типу житла, ціни і можливих знижень. У Валенсійській спільноті потрібно перевіряти актуальну ставку на момент покупки, тому для попереднього планування варто закладати приблизний запас, а не рахувати “до євро” без перевірки.
Якщо покупець підпадає під знижену ставку, наприклад як молодий покупець першого житла за певних умов, витрати можуть бути нижчими. Але це треба перевіряти документально, а не припускати автоматично.
Якщо купується нове житло від забудовника, замість ITP зазвичай застосовується IVA, а також AJD. Це інша податкова логіка. Новобудова може виглядати привабливо, але витрати треба рахувати окремо. Крім цього, у новобудовах можуть бути платежі за етапами, строки здачі, банківські гарантії і додаткові умови договору.
Перед внесенням грошей у новобудову важливо перевіряти не тільки іпотеку, а й юридичну ситуацію забудовника, строки, ліцензії та гарантії. Для цього краще залучити фахівця.
Покупка житла оформлюється у нотаріуса, а право власності реєструється в Registro de la Propiedad. Gestoría часто допомагає з податковими платежами і реєстраційними процедурами. Частина витрат пов’язана з купівлею, частина — з оформленням іпотеки.
Важливо розділяти витрати купівлі та витрати формалізації іпотеки. За чинною логікою після Ley 5/2019 клієнт платить tasación, а банк бере на себе нотаріус, реєстр, gestoría та податки, пов’язані з самим іпотечним кредитом. Але це не означає, що банк оплачує податки купівлі житла.
Tasación — це оцінка вартості житла незалежною оціночною компанією. Банк використовує її, щоб визначити ризик і максимальну суму фінансування. Якщо оцінка нижча за ціну покупки, покупцю може знадобитися більше власних коштів.
Наприклад, якщо квартира продається за 210 000 €, але tasación показує 195 000 €, банк може рахувати фінансування від нижчої суми. Це може змінити всю математику угоди. Тому tasación — не формальність, а ключовий етап.
| Витрата | Хто зазвичай платить | Коментар |
|---|---|---|
| Перший внесок | Покупець | Частина ціни, яку не фінансує банк. |
| ITP / IVA / AJD купівлі | Покупець | Залежить від типу житла і регіону. |
| Tasación | Покупець | Потрібна банку для оцінки житла. |
| Нотаріус купівлі | Покупець | Оформлення купівлі-продажу. |
| Реєстр власності | Покупець | Реєстрація права власності. |
| Gestoría купівлі | Покупець / залежить від операції | Адміністративне оформлення платежів і реєстрації. |
| Формалізація іпотеки | Банк частково / за законом | Розподіл витрат треба дивитися за чинними правилами і договором. |
Навіть якщо ви точно порахували внесок і податки, не варто залишатися без грошей після підписання. Після покупки майже завжди виникають додаткові витрати: меблі, техніка, ремонт, переїзд, страховки, comunidad, перші комунальні платежі. Банк також позитивніше дивиться на покупця, який після угоди не залишається без фінансового запасу.
Зазвичай клієнт. Banco de España також пояснює, що клієнт має право отримати копію або оригінал оцінки.
За іпотечною частиною банк бере на себе певні витрати, але витрати купівлі житла — окрема тема.
Для попереднього розрахунку часто закладають близько 10-12% від ціни, але точна сума залежить від житла і регіону.
Ні. Для вторинного житла зазвичай ITP, для новобудови — IVA та AJD.
Хочете порахувати повну суму покупки, а не тільки перший внесок? Надішліть ціну житла, тип об’єкта і ваші заощадження — підкажемо реалістичний бюджет.
Ми використовуємо технічні файли та, за вашою згодою, аналітичні cookie (Google Analytics), щоб покращувати сайт. Детальніше.