Si un piso cuesta 180.000 €, el comprador no gasta solo 180.000 €. Al precio se suman impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, posibles comisiones bancarias y gastos posteriores. Para los ucranianos que compran por primera vez en España, justo este punto suele ser una sorpresa.
El banco puede financiar parte del precio o del valor de tasación, pero la mayoría de los gastos de compra hay que tenerlos en fondos propios. Por eso un presupuesto correcto empieza no por «qué piso quiero», sino por «cuánto dinero tengo realmente tras todos los gastos».
Al comprar vivienda usada en España, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo depende de la comunidad autónoma, la fecha, el tipo de vivienda, el precio y posibles reducciones. En la Comunitat Valenciana hay que comprobar el tipo vigente en el momento de la compra, así que para planificar conviene dejar un margen aproximado y no calcular «al euro» sin verificar.
Si el comprador cumple un tipo reducido, por ejemplo como joven comprador de primera vivienda en ciertas condiciones, los gastos pueden ser menores. Pero hay que comprobarlo documentalmente, no darlo por hecho.
Si se compra vivienda nueva de promotor, en lugar del ITP se aplica normalmente el IVA y además el AJD. Es otra lógica fiscal. La obra nueva puede parecer atractiva, pero los gastos hay que calcularlos aparte. Además, puede haber pagos por fases, plazos de entrega, garantías bancarias y condiciones adicionales del contrato.
Antes de aportar dinero a una obra nueva conviene comprobar no solo la hipoteca, sino la situación jurídica del promotor, los plazos, las licencias y las garantías. Para eso es mejor contar con un profesional.
La compra se formaliza ante notario y la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad. La gestoría suele ayudar con los pagos de impuestos y los trámites de inscripción. Conviene separar los gastos de compra de los de formalización de la hipoteca. Según la lógica vigente tras la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación, y el banco asume notaría, registro, gestoría e impuestos ligados al propio préstamo hipotecario. Pero eso no significa que el banco pague los impuestos de la compra de la vivienda.
La tasación es la valoración del inmueble por una sociedad tasadora independiente. El banco la usa para determinar el riesgo y el importe máximo de financiación. Si la tasación es inferior al precio de compra, el comprador puede necesitar más fondos propios. Por ejemplo, si el piso se vende por 210.000 € pero la tasación da 195.000 €, el banco puede calcular la financiación sobre el importe menor. Por eso la tasación no es un trámite, sino una etapa clave.
| Gasto | Quién suele pagar | Comentario |
|---|---|---|
| Entrada | Comprador | La parte del precio que no financia el banco. |
| ITP / IVA / AJD de compra | Comprador | Depende del tipo de vivienda y la región. |
| Tasación | Comprador | La necesita el banco para valorar la vivienda. |
| Notaría de compra | Comprador | Formalización de la compraventa. |
| Registro de la propiedad | Comprador | Inscripción del derecho de propiedad. |
| Gestoría de compra | Comprador / según la operación | Gestión administrativa de pagos e inscripción. |
| Formalización de la hipoteca | Banco en parte / por ley | El reparto hay que verlo según las normas vigentes y el contrato. |
Aunque hayas calculado con exactitud la entrada y los impuestos, no conviene quedarse sin dinero tras la firma. Casi siempre surgen gastos adicionales: muebles, electrodomésticos, reforma, mudanza, seguros, comunidad, primeros suministros. El banco también ve con mejores ojos a un comprador que tras la operación no se queda sin colchón financiero.
Normalmente el cliente. El Banco de España también explica que el cliente tiene derecho a recibir copia u original de la tasación.
Por la parte hipotecaria el banco asume ciertos gastos, pero los gastos de compra de la vivienda son un asunto aparte.
Para un cálculo previo se suele dejar en torno al 10-12% del precio, pero la cantidad exacta depende de la vivienda y la región.
No. Para la vivienda usada normalmente ITP; para la obra nueva, IVA y AJD.
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