Cuando el banco ofrece una hipoteca, el comprador suele ver muchos términos: TIN, TAE, Euríbor, diferencial, tipo fijo, variable, mixto, bonificaciones, comisiones. Si no se entienden, se pueden comparar mal las ofertas: la hipoteca más barata a primera vista puede tener productos obligatorios más caros o riesgo de subida futura de la cuota.
Para los ucranianos en España conviene explicarlo simple: el TIN indica el interés del préstamo, la TAE ayuda a comparar el coste total con gastos y comisiones, y el Euríbor influye en las hipotecas variables.
El TIN es el Tipo de Interés Nominal. Si el banco dice que la hipoteca tiene un TIN del 3%, es el tipo con el que se calculan los intereses del préstamo. Pero el TIN no refleja todos los gastos ligados a la hipoteca. Por eso no se pueden comparar dos hipotecas solo por el TIN: una puede tener un TIN más bajo pero exigir seguros, tarjeta o nómina domiciliada; otra un TIN más alto con menos condiciones.
La TAE es la Tasa Anual Equivalente. Incluye no solo el TIN, sino también ciertos gastos y comisiones, por lo que es más adecuada para comparar ofertas. El Banco de España explica que la TAE tiene en cuenta el TIN junto con los gastos y comisiones ligados al producto. Aun así, hay que leerla con atención: si el banco ofrece una bonificación por seguros u otros productos, conviene entender qué pasa si renuncias a ellos. En la FEIN deben verse las condiciones aplicables.
El Euríbor es uno de los índices más importantes para las hipotecas en Europa. En España, el Euríbor a un año es la referencia más habitual para las hipotecas variables. Si la hipoteca tiene una fórmula Euríbor + 1%, la cuota depende del Euríbor en el momento de la revisión, que suele ser cada 6 o 12 meses. Si el Euríbor sube, la cuota puede subir; si baja, puede bajar.
| Tipo | Cómo funciona | Ventajas | Riesgos |
|---|---|---|---|
| Fija | El tipo no cambia durante el plazo o su parte principal. | Cuota previsible. | Puede ser más cara al inicio. |
| Variable | El tipo depende del Euríbor + diferencial. | Puede ser más barata si el índice es bajo. | La cuota puede subir. |
| Mixta | Primeros años fija, luego variable. | Compromiso entre estabilidad y flexibilidad. | Tras el periodo fijo la cuota puede cambiar. |
La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada, un documento personalizado que el banco debe entregar antes de firmar para que el cliente compare condiciones y decida. En ella conviene mirar el importe, el plazo, el TIN, la TAE, el tipo, las comisiones, la amortización anticipada, los productos vinculados y los escenarios de cuotas. No firmes la hipoteca si no entiendes la FEIN.
Para comparar ofertas, la TAE suele ser más útil porque incluye más gastos. Pero hay que leer toda la FEIN.
En sí mismo no. El riesgo está en que, con hipoteca variable, la cuota puede subir si el Euríbor sube.
No siempre. Da estabilidad, pero puede ser más cara. La elección depende del riesgo, los ingresos y el mercado.
A veces, mediante novación o subrogación, pero depende de las condiciones y los gastos.
¿Has recibido una oferta del banco y no entiendes el TIN, la TAE o el Euríbor? Envíanos las condiciones principales y te ayudamos a ver en qué fijarte antes de firmar.
Usamos archivos técnicos y, con tu consentimiento, cookies analíticas (Google Analytics) para mejorar el sitio. Más información.